Dans l’article d’aujourd’hui, nous examinerons les points suivants :
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail commercial est une entente entre un propriétaire et un locataire pour l’utilisation d’un local pour exercer des activités commerciales pour une durée déterminée en échange d’une contrepartie.
Le Code civil du Québec ( le « C.c.Q. » ) renferme les règles du louage, mais une convention peut en disposer autrement selon l’entente conclue entre les parties. Très peu de clauses d'ordre public du C.c.Q. s'appliquent aux baux commerciaux, ce qui donne aux parties une plus grande souplesse pendant la négociation du contrat.
Le processus de négociation
La période de négociation est souvent longue et comporte de nombreux allers-retours entre les parties.
Il est recommandé de commencer par une « offre de location » qui répond à plusieurs objectifs. Premièrement, il constitue le point de départ des termes à négocier. Deuxièmement, il documente les discussions pour éviter les malentendus. À la fin des négociations, ce document sert de plan pour rédiger les termes de la location. Dès lors, le contenu du bail doit ressembler aux conditions convenues dans l’offre de location.
Le type de bail
Les locateurs peuvent choisir parmi plusieurs types de baux. Bien connaître la différence entre chaque permet d’avoir une stratégie de négociation plus efficace et de mieux prévoir les dépenses mensuelles de l’entreprise.
Les types de baux les plus courants sont les suivants :
Le bail à loyer brut : Le locataire paie un montant unique couvrant le loyer et tous les frais accessoires (les frais accessoires comprennent : les impôts fonciers, l’assurance, les services publics, l’entretien, etc.)
Le bail à loyer brut modifié : Le locataire acquitte un somme et certains frais accessoires.
Le bail à loyer net : Montant du loyer de base plus généralement un des frais accessoires (habituellement l’impôt foncier). Le propriétaire paie toutes les autres dépenses.
Le bail à loyer supernet (double net ou bail à loyer net net) : Montant du loyer de base et la plupart du temps deux frais accessoires (comme l’impôt foncier et l’assurance). Le propriétaire assume tous les autres frais.
Le bail à loyer hypernet (triple net ou bail à loyer net net net) : Montant du loyer de base plus tous les frais accessoires. Par exemple, l’impôt foncier, l’assurance, les services publics, les frais d’exploitation et les frais d’entretien.
Le bail à loyer proportionnel : Montant du loyer de base plus un certain pourcentage de votre chiffre d’affaires brut qui dépasse un minimum.
Nous travaillons à la fois avec les propriétaires et les locataires de baux commerciaux, que ce soit pour rédiger, réviser ou négocier avec l’autre partie. Remplissez le formulaire ci-dessous pour commencer.
Le montant total du bail
Le locataire doit connaître le montant total du loyer à payer en lisant le bail. Au minimum, le langage utilisé dans la convention doit être suffisamment clair pour permettre au locataire de faire le calcul pour savoir combien il doit payer. Cela nécessite une rédaction experte pour éviter une mauvaise interprétation par l’une ou l’autre des parties ( voire une interprétation différente par le tribunal en cas de litige ).
Dans certains cas, le loyer est fixé à xx, xx $ par pied carré de la superficie louée, exprimé en un montant annuel ou mensuel. Prenons un exemple pour calculer le montant total du bail.
Mélanie loue un espace de bureau de 2 500 pieds carrés dont le coût est indiqué à 10,50 $ par pied carré.
Le montant annuel du loyer : 2500 x 10,50 $ = 26 250 $ par an pour le loyer.
Le montant mensuel du loyer : 26 250 $ par an divisé par 12 mois = 2187,50 $.
Dans le cas des baux à loyer proportionnel, on a un loyer de base plus un pourcentage du revenu brut au-delà d’un certain minimum. Prenons un exemple.
Albert a un bail à loyer proportionnel et doit acquitter un montant de base de 1 000 $ par mois, plus 6 % de tous les revenus bruts dépassant 75 000 $ par mois. Albert a réalisé un revenu brut de 83 000 $ en un mois, le montant total de son loyer serait donc de :
83 000 $ - 75 000 $ ( le revenu brut total moins le montant du minimum ) = 8000 $.
$8000 x 0.06 = 480 $
480 $ + loyer de base de 1 000 $ = le loyer pour ce mois est de 1 480 $.
Quel que soit le type de bail, la convention doit avoir un mécanisme pour effectuer le calcul afin que le locataire puisse connaître le montant qu’il doit payer — qu’il soit exprimé directement ou indirectement par le biais d'une formule.
Le local loué
Aucune ambiguïté ne doit exister quant à l’espace que le locataire peut utiliser dans le cadre du bail.
Une description de l’espace loué ( y compris la superficie ), et toute autre partie de la partie commerciale qui est incluse doivent être indiqués. Par exemple, si le stationnement est inclus, le bail doit le préciser.
La durée du bail
Examinez la durée du bail et les options de renouvellement à son terme. Aucune règle générale existe quant à la durée d’un bail commercial, car chaque entreprise est différente. C’est aux parties de décider combien de temps elles souhaitent s’engager à utiliser le local et ce qui se passera une fois cette période écoulée. Dans les baux pluriannuels, on trouve souvent une formule pour une augmentation du loyer à chaque année.
L’utilisation, les permis et l’exclusivité
Le bail stipule habituellement que le local est loué pour un usage déterminé et que le locataire doit obtenir l’autorisation écrite préalable du locateur pour l’utiliser à une autre fin.
Pour s’assurer que le locataire est légalement autorisé à exploiter son entreprise dans cet espace, le bail exige souvent que ce dernier obtienne les permis nécessaires à l’exploitation de l’entreprise. Cela comprend le certificat d’occupation et de tout permis spécifique au secteur. Par exemple, un restaurant qui veut servir des boissons alcoolisées doit avoir un permis d’alcool.
Un autre point important est la clause d’exclusivité, qui signifie que le propriétaire ne peut pas louer à un concurrent du locataire un espace commercial dans le même bâtiment. Par exemple, un autre salon ne peut pas louer un espace dans un immeuble qui a déjà un salon et commencer à concurrencer le premier locataire.
Les obligations de réparation et d’entretien
Le C.c.Q. partage la responsabilité pour les réparations et l’entretien entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, le bail peut indiquer que le locataire est responsable de toutes les réparations. Évitez les malentendus en bien lisant le bail pour comprendre les responsabilités de chaque partie en ce qui concerne les réparations et l’entretien.
En règle générale, les réparations et l’entretien sont partagés entre le propriétaire et le locataire en fonction de la gravité des réparations. Le locataire assume les menues réparations d’entretien, tandis que les réparations majeures sont à la charge du propriétaire. Par exemple, le locateur sera responsable de la réparation des tuyaux qui fuient ou des prises électriques qui ne fonctionnent plus.
Nous pouvons également faire une distinction entre la période précédant l’occupation des locaux par le locataire et la période suivant la prise de possession. Au début du bail, le propriétaire doit s’assurer que le local est prêt pour le locataire. Dans la plupart des cas, le propriétaire doit s’en occuper des réparations à ses frais avant que le locataire n’emménage. Quelquefois, le bail stipule que le locataire est responsable de ces réparations.
La résiliation, la sous-location et la cession
Un bail commercial est un contrat, ce qui signifie qu’il prend fin à la date convenue par les parties. Dans certains cas, l’une des parties peut mettre fin au contrat plus tôt ou le bail peut continuer après la date convenue. Souvent, les ententes comportent une clause de renouvellement qui permet au locataire de renouveler le bail. Ce type de clause peut également prévoir une augmentation du loyer.
Le propriétaire peut demander au locataire de se retirer du contrat avant la date prévue si ce dernier ne remplit pas ses obligations. Cela inclut le fait de ne pas payer le loyer dans le délai imparti ou le fait de ne pas entretenir convenablement le local. Dans d’autres situations, si le propriétaire vend l’immeuble, le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail non-publié. ( Voir la section sur la publication d’un bail pour plus de précisions ).
Le locataire peut mettre fin au bail avant terme en sous-louant ou en transférant le bail à un nouveau locataire ( ce qu’on appelle une « cession » ). La sous-location et la cession d’un bail sont deux mécanismes par lesquels un locataire peut quitter le bail et faire en sorte qu’un autre locataire occupe les lieux. Dans le cadre d’une sous-location, le locataire initial demeure responsable du bail et il a des obligations envers le sous-locataire. D’autre part, la cession d’un bail transfère tous les droits et obligations découlant du bail initial au nouveau locataire. Encore une fois, le bail peut stipuler le contraire pour que le locataire demeure responsable malgré la cession.
Le C.c.Q. précise que le locateur ne peut refuser de sous-louer ou de céder le bail sans motifs sérieux. Cependant, un bail commercial peut donner plus de discrétion au locateur. Par conséquent, la plupart des baux commerciaux comprennent des règles concernant la sous-location et la cession. On rencontre fréquemment des clauses qui interdisent expressément tout type de sous-location ou de cession. D’autres types de baux stipulent que les sous-locations ou les cessions sont soumises à l’approbation préalable écrite du propriétaire.
La publication du bail
Un bail peut être publié en présentant un avis de bail auprès du registre foncier. L'avis doit faire référence au bail principal, identifier le propriétaire et le locataire et décrire le bâtiment dans lequel l'espace loué est situé.
Bien qu'il n'y ait aucune obligation de publier un bail, cela constitue un bon mécanisme pour offrir une protection accrue au locataire et le rendre opposable aux tiers. Par exemple, si vous publiez votre bail et que le bâtiment dans lequel vous louez est vendu par la suite, le nouveau propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin du terme.
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